Conseil Municipal de Saint-Maur du 22 novembre 2018 : Avis sur la vente du patrimoine et sur l’évolution stratégique de la SIEM
Conseil Municipal de Saint-Maur du 22 novembre 2018
Intervention de Denis Laurent pour Saint-Maur Ecologique et Solidaire
Point 4 : Avis sur la vente du patrimoine et sur l’évolution stratégique de la SIEM
Cette délibération est bien évidemment très importante pour la politique de l’habitat de notre collectivité locale, et pour la population saint-maurienne, notamment celle qui habite déjà dans les logements sociaux de la SIEM, mais aussi celle qui souhaiterait y accéder en tant que demandeurs de logement.
Alors, la décision qui nous est proposée représente-t-elle une évolution favorable vis-à-vis du logement social et le développement d’une offre accessible à Saint-Maur ?
Permettez-moi d’aborder en premier lieu ce que représente la loi Elan à ce sujet, vue l’ampleur de son impact.
Cette loi se base sur une conviction : le marché – économique et financier – doit permettre de résoudre l’énorme déficit de logements, en permettant à tous nos concitoyens d’habiter décemment, à la condition qu’il soit libéralisé de trop de normes, de contrôles de toutes sortes. Et donc : à bas les normes d’accessibilité pour handicap moteur, à bas le contrôle qualité de la promotion immobilière par des architectes, à bas un certain nombre de normes techniques et environnementales, etc, etc, etc….
L’esprit de la loi donne ainsi libre cours à l’initiative privée, voulant accroire que l’offre de production sera suffisante pour que toutes les catégories sociales puissent accéder à un logement décent et adapté à leurs besoins.
Cette affirmation du « choc de l’offre », comme méthode de résolution du mal-logement, est une tromperie avérée. Cela fait 40 ans qu’elle a été successivement mise en avant par plusieurs gouvernements, sans aucun résultat.
Si ! le seul résultat en a été d’accroître l’offre pour les ménages qui ont déjà toute capacité à se loger dans le privé, voire d’enrichir leur patrimoine. Ainsi en est-il de l’investissement locatif défiscalisé.
Les faits démontrent l’ineptie de cette politique avec l’approfondissement constante du mal-logement car la théorie du « ruissellement » est une fiction : dans la France urbaine d’aujourd’hui, il n’existe pratiquement plus aucune passerelle entre logement très social, logement social, logement intermédiaire, logement locatif privé et la détention d’un logement privé. Le déterminisme social est prédominant.
A cette politique libérale contreproductive pour l’immense majorité de la population s’ajoutent 2 éléments supplémentaires aggravant la situation des ménages les plus modestes :
1/ La remise en cause de l’encadrement des loyers qui avait été voté par le Parlement, alors que le développement de la précarité et de la pauvreté, la dégradation des conditions de vie de millions de nos concitoyens, sont liés à l’envolée incontrôlée du niveau des loyers par rapport au taux d’inflation et à l’évolution du pouvoir d’achat : la part du budget consacré au logement par les ménages augmente de façon continue, s’ajoutant à toutes les autres dépenses contraintes. De ce fait, les drames sont nombreux.
2/ La ponction financière de l’Etat se chiffrant en Milliards d’€ sur les organismes du logement social, réduisant ainsi leur capacité à développer leur offre de logements et à maintenir la qualité d’entretien des immeubles et de services locatifs à des locataires, pourtant de plus en plus paupérisés et de moins en moins solvabilisés par l’APL.
C’est dans ce cadre qu’il est également imposé aux bailleurs sociaux de se regrouper pour former des entités économiques devant dynamiser leur capacité de développement, et leurs compétences, rationaliser leur organisation et diminuer leurs coûts.
Ce besoin de réforme du secteur était un sentiment relativement partagé mais l’imposer au pas de charge, sans les réflexions et concertations suffisantes, ne sera sans doute pas profitable aux ménages les plus en difficulté car la rationalisation des modes de gestion dans des entreprises sociales de grande taille sera priorisée sur le besoin d’accompagnement des familles.
Aujourd’hui, notre toute petite SIEM est donc dans l’obligation d’évoluer : soit de se regrouper, c’est-à-dire fusionner dans une entité dans laquelle elle ne pèsera rien, où elle ne sera en aucun cas influente, la Ville perdant ainsi un outil de politique publique.
Jusqu’à aujourd’hui, l’activité, la gestion, les résultats, la gouvernance de cet outil, tels que vos différentes majorités l’ont voulus, sont éminemment critiquables et critiqués par les instances publiques de contrôle : celle du logement social et celle de la Cour des comptes.
Pour autant, nous ne pouvons pas en faire payer le prix à l’Avenir, en se privant de cet opérateur pour la Ville. Nous sommes donc favorables au principe de la vente du patrimoine à un autre organisme de logement social afin que la SIEM puisse déployer une nouvelle politique au service des saint-mauriens.
Insistons tout de même sur le dépeçage du patrimoine social de la ville qui détenait il y a encore 10 ans plusieurs milliers de logement sociaux entre son OPH et la SIEM, et qui aurait pu en détenir encore bien plus aujourd’hui.
En effet, la disparition de notre patrimoine dans d’autres mains est bien le résultat de tout un passé et la conclusion d’invraisemblables conjonctions, actées par les rapports successifs des autorités de contrôle :
- Incompétences notoires,
- Mauvaise gouvernance,
- Illégalités de divers types,
- Malversations,
- Absence de toute stratégie,
- Erreurs financières,
- Mauvaise gestion
Peut-on espérer que les derniers rapports de contrôle, à ce jour finalisés, étrillent un peu moins les politiques suivies par nos 2 organismes ? Réponse pour très bientôt…mais….
1ère demande : …il aurait été profitable de détenir ces rapports de la dernière actualité pour délibérer aujourd’hui sur la Siem ; nous comptons donc sur leur transmission aux conseillers municipaux, dans les meilleurs délais, et d’ici le Conseil du mois prochain. Pouvez-vous nous le confirmer ?.
Dans ce contexte - à savoir l’obligation d’évoluer, avec l’hypothèse de céder son patrimoine – quel doit être à l’avenir le rôle de la SIEM comme outil d’une politique publique, en complément de l’OPH, outil du territoire T10 bien que très maîtrisé encore à ce jour par Saint-Maur ?
La stratégie qui nous est proposée aujourd’hui nous apparait comme favorable et propice à répondre aux besoins sociaux des saint-mauriens, et d’autre part réaliste.
1/ D’une part, il s’agit de mettre en œuvre la politique que nous réclamons sans cesse, développer une offre de logements accessibles par petites unités, en fonction des opportunités foncières, notamment celles de la Ville, plutôt que de les laisser au secteur privé.
Nous souhaitons tout de même une confirmation sur les mots : l’offre de logements accessibles signifie-t-elle l’offre de logement social.
Par ailleurs, rester délégataire du droit de préemption urbain, c’est bien, mais jusqu’à présent, votre politique l’empêche d’être mis en œuvre. Auriez-vous décidé une évolution en la matière ?
2/ D’autre part, d’intervenir en tant qu’opérateur d’aménagement sur le foncier disponible, dans le cadre de notre PLU.
J’y vois là déjà la négation d’une affirmation sans cesse répétée pour justifier la carence en logement social : le manque de foncier disponible. Eh bien, non, le foncier disponible existe, toutes les opérations immobilières en cours sur St-Maur aujourd’hui le prouve, et votre proposition que l’activité essentielle de la SIEM soit dorénavant d’œuvrer sur des grandes zones d’aménagement en est une autre preuve.
Nous considérons que ce 2ème axe stratégique est également propice à une politique d’urbanisme pouvant répondre aux besoins des Saint-Mauriens. Nous souhaitons cependant que, pour ce faire, soit précisé un objectif pour la SIEM de promouvoir le développement du logement social dans tous les quartiers lors de ces opérations d’aménagement.
Sachant que le nombre de logements vacants augmente à Saint-Maur, atteignant dorénavant plus de 2 800, ce qui n’est bon pour personne, ni pour la ville, ni pour les demandeurs de logements sociaux, ni pour les propriétaires, et qu’il existe également un bon nombre de logements insalubres, avec des immeubles entiers proies des marchands de sommeil, nous proposons d’adjoindre ce 3ème axe d’activités à savoir que la SIEM devienne acteur d’une politique de réhabilitation, en direct ou en partenariat avec d’autres, et développe en ce sens des compétences particulières mais également une communication support vis-à-vis des propriétaires concernés. Le boni issu de la vente donne des capacités de développer des moyens ad hoc. Nous comptons sur vous pour ajouter cette proposition dans la délibération qui nous est soumise aujourd’hui.
Cela contribuerait à l’objectif démographique, à la création de logements sociaux dans le très diffus, au maintien de la qualité urbaine et à l’animation sociale, et même à rendre service aux propriétaires de logements vacants.
Venons-en à présent aux modalités de la vente proposée telles que décrites dans la notice.
A ma demande, vous nous avez transmis cet après-midi le périmètre du parc de logements concernés, leurs adresses et caractéristiques, ainsi que le prix de cession que nous ne connaissions toujours pas. Je vous en remercie tout en considérant anormal d’avoir à le demander pour l’obtenir.
Nous devons donc donner un avis, que vous attendez favorable, mais sans que nous soyons informés :
- De l’avis des Domaines sur le prix de cession,
- Du traitement du Passif concerné par le parc cédé : quel est son montant restant à la charge de la SIEM, comment est traité l’endettement bancaire, remboursement anticipé ou non mais alors, quelle est l’incidence en exploitation des charges financières à venir sans les produits en face, quel est donc le boni de cession ?
- De la politique d’attribution voulue par l’acquéreur,
- Des garanties relatives aux locataires et plus généralement de la qualité de la gestion locative,
- De la politique d’entretien et engagement de travaux et rénovation du parc cédé, sauf à le mentionner de façon très générale,
Malgré ma demande en commission, qui n’a essuyé qu’un refus de répondre, quels ont été les critères du choix de la S.A Vilogia, par quelle procédure d’offre les candidats ont-ils été sollicités alors que des bailleurs bien implantés et reconnus pour la qualité de leur gestion n’ont pas eu l’information, quelle négociation a-t-elle été engagée avec quels résultats ?
Pouvez-vous nous préciser la mise en œuvre des garanties de transparence et d’équité dans la procédure utilisée ?
Nous attendons également qu’à partir d’une cession de 450 logements situés sur notre commune, un véritable partenariat soit engagé entre la Ville et Vilogia dans l’intérêt de la population logée ou à loger, mais il n’en est dit mot. Ainsi, un exemple parmi d’autres, nous ne savons même pas si Vilogia signera la Charte de prévention des expulsions locatives que la ville propose aux bailleurs sociaux.
Nous attendons du débat qui s’engage en Conseil municipal de très nombreuses informations essentielles, de précisions et octrois de garanties, et l’ajout de complément, afin que nous puissions nous déterminer en connaissance de cause, sur cet acte important de la vie communale : céder un parc de logements où habitent plus d’1 millier de Saint-Mauriens.
Vous remerciant.
Réponse avant séance : En vue du Conseil municipal de ce soir et du débat portant sur l'accord de la ville pour la cession projetée par la SIEM en faveur de la SA d'HLM Vilogia, veuillez recevoir les informations suivantes :
| ode groupe | Nom du groupe | Adresse | Nombre de logements | logt. Conv. | Garages | Parking | Local | Com-
merces |
| 101 | QUINET/PROSPERITE | 43. rue Edgar Quinet | 40 | 40 | 23 | 17 | 1 | |
| 102 | DENFERT | 2. rue de la Prospérité | 60 | 60 | 27 | 38 | - | - |
| 105 | ADAMVILLE | 7 ter-9 av Baratte Cholet | 112 | 112 | - | - | - | |
| 106 | RUE DE PARIS | 14 rue de Paris | 3 | 3 | - | - | - | 1 |
| 109 | 88/88 BIS RUE GARIB | 88 & 88bis rue Garibaldi | 28 | 28 | - | - | 2 | 5 |
| 110 | 41 GAMBETTA | 41 av Gambetta | 8 | 8 | - | - | - | - |
| 112 | 80 AVE VICTOR HUGO | 80 av Victor Hugo | 6 | 5 | * | * | 1 | * |
| 113 | 55 PERDRIX | 55 av de la Perdrix | 10 | 10 | 7 | 3 | - | - |
| 118 | 29 EMILE ZOLA | 29. avenue Emile Zola | 10 | 10 | * | 9 | * | 1 |
| 120 | 5 CHEMIN VERT | 5. rue du chemin Vert | 28 | 28 | * | 37 | - | - |
| 121 | 43/43B AV.V. HUGO | 43 av Victor Hugo | 15 | 15 | 8 | 4 | - | 1 |
| 122 | 1 AVE BEL AIR | l Av du Bel Air | 17 | 17 | - | 16 | - | - |
| 123 | 80T HENRI MARTIN | 80 ter Rue Henri Martin | 12 | 12 | - | 15 | - | - |
| 124 | RESID.ETUDIANTE | 9-11 avenue Pasteur | 97 | 96 | - | 96 | - | 1 |
| 446 | 444 | 65 | 235 | 5 | 9 |
Prix de cession global : 53,5M€ dont une part dédiée au remboursement des emprunts.
Logement social SIEM activité minoritaire : 3 résidences resteront propriétés de la SIEM : total de 44 logements conventionnés
Réponses en séance de Mr Berrios :
1/ Oui, les rapports successifs ont relevé de très nombreuses irrégularités, erreurs, mauvaise gestion, par le passé. Dorénavant, à l’exception de problèmes d’assainissement, les 2 organismes sont en ordre de marche.
Les derniers rapports de contrôle sont dorénavant publics et peuvent être consultés.
2/ Les stratégies élaborées pour le devenir de l’OPH et la SIEM ont été remises en cause plusieurs fois, du fait des contraintes imposées par les lois et réglementations parues ces dernières années. La proposition de ce jour a reçu l’agrément de l’Etat. La vente est la seule solution du fait des choix déjà réalisés par les autres communes.
3/ Il y a bien eu consultation publique des bailleurs sociaux
4/ Le prix de vente ne sera définitif qu’à l’acte définitif, la promesse étant déjà signée. Le boni de cession, après déduction du Passif concerné, sera d’environ de moitié.
5/ toutes les garanties sont apportées quant à la continuité du service rendu aux locataires, d’autant plus que tous les loyers sont d’ores et déjà au plafond LLS et que tous les logements sont conventionnés.
6/ un programme de travaux de réhabilitation et d’entretien est intégré à l’acte
7/ une convention de partenariat sera cosignée une fois l’acte de vente réalisée, afin de développer les concertations favorisant la réalisation des projets de la ville dans les domaines d’activité de Vilogia.
8/ la politique d’attribution des logements sera constante vue les contraintes de réservation et de préemption du droit d’attribution
Concernant l’axe proposé de réhabilitation et de lutte contre la vacance, c’est plus l’affaire de la ville et une préoccupation dont elle doit se saisir, quitte à solliciter la SIEM pour l’y aider.
Conclusion : Vote favorable à la vente