Enquête publique sur le projet de PLU de Saint Maur: la position d’EELV
Vous retrouverez ci-dessous l'avis avis défavorable porté au registre d'enquête publique par Denis LAURENT, conseiller municipal EELV
Le projet de Plu soumis à enquête publique dans sa version arrêtée par le CM du 17/12 doit être revu, précisé et quantifié.
La durée de l’enquête correspond à la durée minimum pour un document de cette importance, alors qu’il doit définir pour les décennies à venir l’évolution de l’usage des sols, et donc l’accueil des saint-mauriens et leur environnement.
Courte enquête qui s’inscrit dans la continuité de l’élaboration du document qui n’a pas permis la participation de toutes les catégories de population et acteurs concernés : le diagnostic comme le projet ont simplement été portés à la connaissance du public lors de réunions d’information, alors que les enjeux sont d’importance.
Les conseillers municipaux d’opposition ont le plus souvent été mis devant le fait accompli, ne disposant des documents dans des délais ne permettant pas leur analyse, ou bien disposant de documents incomplets ou non finalisés. Ainsi en a-t-il été jusqu’à l’adoption soumise au conseil municipal du 17 décembre 2015.
Des ateliers de travail ont bien été organisés mais sur invitation non publique et ne permettant pas la participation des conseillers municipaux d’opposition !
Le devoir de participation de la population, d’information, de concertation et de soumission au conseil municipal n’a été ni régulier, ni suffisant.
Assurer la mise en œuvre future du projet, nécessite un diagnostic approfondi permettant une claire compréhension des défis à relever : les déséquilibres démographiques et l’accueil de tous, la faiblesse de l’offre d’emploi local, la protection et valorisation du patrimoine naturel et bâti, la prévention du risque inondation, dans un contexte de transition énergétique urgente
Les déséquilibres démographiques, le logement des saint-mauriens et l’accueil de tous.
Le diagnostic de la situation du logement et des besoins de la population souligne clairement l’insuffisance de l’offre de logements accessibles et ses conséquences : un flux de création de logements faible dont une part importante (38%) ne fait que compenser les démolitions, des loyers dans le parc privé élevés, une carence en logements locatifs sociaux (en 2013, 2493 demandeurs pour un parc total de 2432 logements avec une rotation de 4% par an et 20% des ménages éligibles au logement très social), un accès au logement très difficile pour les jeunes et les ménages aux revenus moyens, une population vieillissante … Les enjeux dégagés sont effectivement de renouer avec une dynamique démographique (maintien/arrivée de ménages avec enfants), diversifier le parc de logement, répondre aux besoins des jeunes et des populations spécifiques…
Comme le souligne l’avis de la commune de Bonneuil, de nombreux Saint-Mauriens doivent se loger ailleurs (le diagnostic précise que 80% des demandeurs de logement social sont de Saint Maur). Comme la commune de Bonneuil et comme le Conseil Départemental, il faut noter avec grand intérêt la volonté exprimée de « développer une offre de logements locatifs sociaux et en accession sociale à la propriété, de qualité et bien intégré dans le paysage »
Cependant, au-delà des mots et des orientations générales, la nécessité qui se traduit par une obligation de produire des logements sociaux locatifs ou en accession, doit être précisément déclinée et quantifiée, puisque en l’absence de PLH, le volet logement du PLU en tient lieu.
Or, contrairement aux engagements antérieurs pris par la commune avec l’Etat (cf contrat de mixité sociale signé le 30 septembre 2015) indiquant que le PLU devra reprendre à son compte le contenu du PLH, les besoins de la population existantes ou à venir ne sont pas précisés en terme de nature de logements sociaux : combien de PLAI, de PLUS, de PLS.
Nous ne savons rien du nombre d’expulsions locatives, du taux de précarité énergétique, pas d’élément sur les difficultés sociales vécues, et parallèlement pas d’information sur l’ancienneté de la demande de logement enregistrée à Saint-Maur, pas d’information sur le nombre de demandeurs saint-mauriens s’inscrivant ailleurs que dans leur commune….
Les besoins des populations spécifiques sont traités de la façon la plus succincte, voire pas du tout : pas de besoin pour les jeunes, problématiques posés pour les personnes handicapées dont les ressources sont insuffisantes pour se loger décemment, mais rien de plus, ignorance de l’existence des personnes à la rue pourtant nombreuses (cf info des maraudes associatives), aucun besoin relevé pour les gens du voyage.
Il manque par ailleurs de très nombreux éléments sur la production immobilière, notamment sa nature, et sur les potentiels. Contrairement à d’autres thématiques du diagnostic, aucune prospective n’est faite sur les capacités du territoire.
La quantification de ces logements à créer, en neuf ou en réhabilitation du parc existant, n’est pas précisée, ni ses modalités de mises en œuvre, ni sa programmation, ni sa localisation sur des parcelles réservées.
Les opérations de plus de 800 m2 en zones U4, et U5 devront comporter au moins 30% de logements sociaux, cependant ces zones sont très limitées ; l’objectif affiché et souhaitable est bien la production de petites opérations disséminées dans l’ensemble du territoire en neuf ou en réhabilitation. Le rythme prévu de cette production n’est pas indiqué, ni sa répartition.
L’objectif réglementaire SRU n’est pas pris en compte, et la mixité sociale dans les nouvelles opérations de construction non plus.
Aucun moyen de mobilisation du parc privé pour créer une nouvelle offre de logements accessibles n’est prévu, ni de lutte contre la vacance.
Pour toutes ces raisons, le PLU tel que soumis n’est pas conforme aux besoins en logement accessible de la ville et de sa population modeste, et ne peut être accepté en l’état.
Le PADD vise une croissance de la population permettant de retrouver le niveau antérieur et d’optimiser les équipements existants ; une partie de cette croissance se ferait par l’accueil de familles permettant d’augmenter la taille des ménages sans générer de besoins supplémentaire en nombre de logements. C’est effectivement souhaitable dans un contexte vieillissant, avec un parc de logement plutôt de grande taille mais largement occupé par des ménages de une et deux personnes. Quelles sont les hypothèses chiffrées sur lesquelles le projet a été bâti ? Quelle hausse de la taille moyenne des ménages est souhaitée? Cette indication permettrait d’évaluer les réels besoins en logement, en tenant compte également des disparitions nettes de logement, elle permettrait en outre de préciser les mesures à prendre pour atteindre l’objectif, que ce soit dans le règlement ou en accompagnement.
Si la taille des ménages passait de 2.18 à 2.28 le gain de population serait d’environ 3500 à nombre de résidences principales inchangé ; 2.28 est à comparer à la taille moyenne régionale, ou départementale, respectivement 2.33 et 2.34, ou à des communes de même taille en petite couronne : Rueil-Malmaison 2.35.
Sachant qu’un quart des résidences principales a au moins 5 pièces (17% en moyenne départementale), des marges de manœuvre existent dans le bâti existant pour attirer des ménages avec enfants.
Le projet de Plu définit dans son règlement et pour chaque zone, les usages autorisés, et les volumes pouvant être construits au travers de règles de hauteur, d’alignement, de retrait et d’emprise au sol. Les possibilités réelles de construction ne sont pas quantifiées. Le rapport de présentation devrait analyser et quantifier la capacité de densification dans les différentes zones selon les nouvelles règles proposées, et en tenant compte de l’existant.
Le diagnostic aurait dû identifier les parcelles potentiellement mutables, et ne pas se limiter à une cartographie des constructions potentiellement indignes.
Des études récentes dans le Val-de-Marne ont montré que la production de logements dans le parc existant diffus peut être très importante mais doit être anticipée. ( Iau note rapide 612)
Le diagnostic fait apparaître une pénurie de petits logements et de 3 pièces : le règlement permet-il, en l’encadrant pour garantir sa qualité, la production de ce type de logement dans le parc existant notamment pavillonnaire ? (division, extension, surélévation…).
Dans la zone U7, les logements sont interdits, même en extension et surélévation : ce choix ne parait pas judicieux. Si une certaine concentration des bureaux est nécessaire et souhaitée par les professionnels pour développer des pôles d’activité tertiaire, les entreprises recherchent un environnement de qualité mieux garanti avec une certaine mixité fonctionnelle. Les quartiers de bureau monofonctionnels déserts le Week-end et le soir génèrent d’ailleurs une ambiance globalement défavorable, et une gestion peu durable (études Orie).
La constructibilité est limitée en dehors de la bande des 20m dans la plupart des zones ; combinée avec les règles de retrait de 6 voire 8 mètres (pignons existants avec baies), cette règle limite fortement les surfaces réellement possibles.
L’implantation sur au moins une limite séparative en zone U2, peut paraître souhaitable mais peut probablement s’avérer impossible si les pignons voisins comportent des baies, ce qui peut rendre certaines parcelles inconstructibles.
En zone U3, hors zone inondable, la limitation à 9m au faitage ainsi que l’emprise au sol limitée à 40% risque de limiter les travaux et évolutions nécessaires.
La largeur minimum des voies d’accès est fixée à 3.5m ; quelles conséquence pour les actuelles voies d’accès dont la largeur est inférieure ? ont-elles été recensées ?
Les principaux secteurs exposés au bruit sont situés le long des voies ferrées et des grands axes de circulation : des prescriptions d’isolement acoustique des façades exposées au bruit direct sont prévues, mais s’agissant d’axes destinés à accueillir davantage de logements il est indispensable qu’une baisse des émissions de bruit accompagne cette densification (limitation de la vitesse, revêtement de la chaussée).
Développer les emplois doit être une priorité.
Le taux d’emploi est de 0.64, soit 64 emplois pour 100 actifs, ce qui contraint de nombreux actifs à de longs déplacements domicile-travail. L’objectif de rajeunissement de la population et de sa croissance modérée augmentera significativement le nombre d’actifs. En plus du pôle tertiaire de Saint-Maur-Créteil le maintien et le développement de l’emploi local est indispensable pour ne pas augmenter le déséquilibre est-ouest, et aggraver encore les conditions de transport aux heures de pointe.
L’objectif de maintien et de développement de l’emploi local doit être clairement décliné.
Le projet n’étant pas quantifié, il ne permet pas de mesurer si le règlement autorise le maintien et le développement de l’artisanat, du commerce, des activités liées à la construction très présentes à Saint Maur, de l’économie sociale, des services, et des équipements, toutes activités réellement créatrices d’emploi et qui devraient fortement se développer.
Quelles sont les conséquences de la conversion de sites d’activité notamment vers l’habitat, et de la limitation de leurs implantations dans le diffus. La proximité du port de Bonneuil et la présence d’une plateforme logistique doivent également permettre de développer des activités (économie circulaire ?) Ne faut-il pas aussi favoriser les activités innovantes nécessitant des locaux d’activité regroupés autres que tertiaire ?
La création des 2 OAP La Pie –Guynemer et La Pie-Quai de Bonneuil illustre les erreurs stratégiques du PLU en termes d’équilibre emploi/habitat : ces zones, loin des transports ferroviaires (les 4 gares de RER), jusqu’ici destinées à de l’activité économique, ont dorénavant un objectif de résidentialisation affirmée, alors qu’elles sont toutes 2 très exposées au risque inondation : suppression de potentiel d’emplois (et de recettes fiscales), développement du nombre d’habitants éloignés du centre et et des transports RER, induisant une nécessité de mobilité autre qu’à pied, développement des risques à l’inverse de toute prévention….
Ces 2 OAP sont à remettre en cause quant à leurs objectifs et modalités.
Le risque inondation
50% de la population actuelle serait concernée par une crue de niveau 1910.
Le PADD a pour ambition de ne pas exposer plus de population aux risques naturels. Quelles sont les mesures permettant d’attendre cet objectif ?
En zone U3, pour les terrains en zone inondable, les hauteurs maximum sont majorées de la moitié de la hauteur des plus hautes eaux : il n’est pas précisé comment cela permet de ne pas exposer au risque inondation, si une surélévation du rez-de-chaussée est obligatoire pour les constructions neuves…
Les 2 OAP La Pie développent la population habitante sur des zones les plus exposées au risque inondation….
La transition énergétique
Le PLU doit prendre en compte les problématiques énergétiques et climatiques.
L’action des collectivités publiques en matière d’urbanisme doit notamment viser : la lutte contre le changement climatique et l'adaptation à ce changement, la réduction des émissions de gaz à effet de serre, l'économie des ressources fossiles, la maîtrise de l'énergie et la production énergétique à partir de sources renouvelables (CU art L101-2).
Le choix d’une mobilité durable doit être bien plus affirmé, et précisé.
L’objectif affiché de réduction de la place de la voiture dans l’espace public en favorisant le stationnement en sous-sol n’est pas suffisant, voire contreproductif.
Le rapport de présentation souligne utilement que les parkings près des gares favorisent le rabattement voiture ; quelles sont les évolutions permettant d’y remédier ? il est indispensable de réduire les places de stationnement voiture, et de développer les places de stationnement vélo (cf respect des préconisations du PDUIF adopté par Saint-Maur pour le logement et les bureaux mais non transcrites dans le PLU).
Le SRCAE préconise de diminuer de 20% les émissions de GES du trafic routier ; l’objectif de Saint Maur doit être ambitieux ; il s’agit de stabiliser le trafic motorisé voire de le réduire, même si le nombre d’habitants et d’employés augmente en diminuant la mobilité motorisée par habitant, et en réduisant la vitesse (zones 30).
La géographie de la commune est particulièrement favorable aux modes actifs de déplacement. Les itinéraires vélos et cheminements piétons à développer sur l’ensemble de la commune doivent être précisés et cartographiés en faisant apparaître les améliorations prévues pour les accès aux gares et aux grands équipements, les emplacements de stationnement vélo, les liaisons vers les communes riveraines, et le Schéma Départemental des Itinéraires Cyclables.
Respecter les normes minimum de stationnement vélo du PDUIF est indispensable, mais il faut aller au-delà du minimum dans les établissements scolaires (collèges, lycées, enseignement supérieur) et les situer au niveau souhaité dans le PDUIF ( 1 place pour 3 à 5 élèves).
L’amélioration des performances énergétiques des bâtiments doit être systématiquement encouragée dans le parc existant, les dérogations nécessaires pour l’isolation par l’extérieur et les équipements de production d’énergie doivent donc être systématisées en ce qui concerne les règles d’emprise au sol et de retrait.
Le diagnostic constate une large gamme d’énergies renouvelables exploitables, il est proposé d’utiliser la Marne comme source d‘énergie renouvelable, mais sans aucune précision.
Les Objectifs de production énergétique à partir de renouvelables, et de maîtrise de l’énergie ne sont pas précisés.
L’apport de toutes ces précisions permettrait de garantir le renforcement de l’attractivité de la commune ; elles visent à renforcer la qualité de l’accueil et du cadre de vie en complément des mesures préconisées pour la préservation et la valorisation du patrimoine naturel et urbain.
L’OAP transversale trame verte et bleue, pour valoriser le patrimoine naturel, et le recensement du patrimoine urbain à préserver répondent effectivement à des enjeux importants de valorisation en rupture souhaitable avec les pratiques actuelles.
En conclusion, je rappelle que je m’étais abstenu lors du vote d’adoption du PLU en conseil municipal, sachant qu’il manquait alors aux conseillers d’opposition la faculté de prendre connaissance de l’ensemble des documents, notamment la réglementation précise du PLU.
Après étude et analyse de l’ensemble des éléments à disposition lors de cette enquête publique, j’émets un avis défavorable au PLU.
Denis Laurent
Conseiller municipal