Contrat de Mixité Sociale 2017-2022
Intervention de Denis Laurent du Groupe Saint-Maur Ecologique et Solidaire,
Conseil Municipal du 6 février 2019
Point n°14 : Principes pour élaborer le Contrat de Mixité Sociale – CMS – 2017-2022
Mr le Maire,
Jusqu’à présent, les différents C M S adoptés par le passé n’ont quasiment pas été mis en œuvre et expliquent le fait que l’inertie de la ville ait été toujours plus sanctionnée.
Je me souviens, par exemple, du 1er CMS qui prévoyait la lutte contre l’insalubrité par un partenariat à mettre en œuvre avec l’opérateur spécialisé Pact-Arim, devenu Soliha depuis. Rien n’avait été fait. Ni depuis d’ailleurs.
Je me souviens d’objectifs quantitatifs qui n’ont jamais été remplis, pas même à 50%,
Je me souviens de la dernière période triennale 2014-2016, pour laquelle vous nous avez proposé le CMS, au cours duquel le Plan Local d’Urbanisme a été élaboré. Il était prévu des outils et moyens pour produire du logement social et notamment :
- une convention prévue de portage foncier : rien n’a été fait
- un conventionnement relatif à l’habitat dégradé : pas de conventionnement réalisé
- la mobilisation du foncier public, alors que vous avez tout cédé à du privé, la majorité des cessions pour des particuliers, le reste pour des opérations immobilières comportant seulement 30% de logements sociaux. Ce foncier public a été dilapidé au regard des besoins de LLS, notamment ceux bien intégrés dans le tissu urbain.
- une organisation particulière pour rendre efficace le transfert à la Préfecture du droit de préemption urbain. Mais vous avez oublié ensuite, sans doute à dessein, le respect des délais de transmission, condition de cette efficacité. Résultat : aucune préemption.
Jusqu’à présent, le CMS relève ainsi d’une vaste hypocrisie concernant sa mise en œuvre, confortée d’ailleurs par sa date de signature dans le cours bien avancée de chaque période triennale.
C’est donc une satisfaction que le CMS projeté concerne une double période triennale, qui donne encore 4 années pour le mettre en œuvre.
Le CMS doit contribuer au respect de la loi SRU mais l’inertie et l’inaction passées rendent de + en + difficile l’atteinte des objectifs SRU dans les délais impartis soit 2025.
Qu’est-il possible de réaliser, et vite ?
Si le PLU a libéré la création de LLS pour les opérations immobilières privées d‘une certaine envergure, il n’y a à ce jour aucune autre dynamique en cours sur les outils délaissés de votre politique de l’habitat.
Et les principes ici proposées par la ville tablent encore principalement sur ces opérations privées même si d’autres objectifs sont mentionnés, notamment après mes interventions en commission.
Peut-être qu’après les 11 cessions malheureuses du foncier de la ville au privé, ce depuis 4 ans, la mobilisation des actifs restant va être dorénavant effective. Espérons-le, tellement cela relève du bon sens et de l’intérêt de tous. Mais les 4 M€ de recettes de cessions budgétées en 2019 augure plutôt du contraire, sauf s’il s’agit d’opérateurs sociaux.
Peut-être que la proposition d’adhésion à l’EPFIF n’est pas qu’un affichage mais correspond à une véritable volonté politique de portage foncier et de préemption en concertation réelle avec l’Etat, afin qu’elle soit productive et efficace.
En effet, la préemption dans l’existant est indispensable pour ne pas ajouter des logements dans la ville mais requalifier des logements de droit commun en logement sociaux.
Notre politique publique en matière de création de logements sociaux doit reposer sur une transformation d’une partie du parc privé afin de limiter l’augmentation du nb de logements et donc la densification de la ville : au lieu de construire un nouvel immeuble, on conventionne en Logements Locatifs Sociaux – LLS - des pavillons, on lutte contre la vacance, l’insalubrité, on préempte, logements dans le diffus ou immeubles en monopropriété.
Cette stratégie est essentielle pour permettre l’évolution rapide du taux de LLS avec des livraisons de logements 100% sociaux et non pas, au mieux, 30%.
Or, vos prévisions d’un taux de 12% de LLS se basent sur l’atteinte de 83 000 habitants dès 2022, avec 37 000 résidences principales, soit une stratégie basée sur une augmentation du nombre de logements.
Cela correspond à une livraison d’environ 800 logts / an pour les années qui restent d’ici 2022, dont environ la moitié en LLS, grâce à des opérations d’envergure 100% LLS en cours (cf Zac des Facs par ex). Cet objectif est ambitieux en volume, je le prends donc comme tel.
Mais il doit être complété par un objectif de transformation du parc existant, permettant d’accélérer la hausse du taux de LLS mais surtout limitant d’autant la hausse démographique.
La lutte contre la vacance, la lutte contre l’insalubrité, la réhabilitation énergétique de pavillons ou de logements privés par bail à réhabilitation, la préemption de tous types de logement, doivent ainsi permettre de requalifier environ 1000 logements d’ici 2022 (soit 2,7% du parc existant).
Cette complémentarité des outils et des interventions permettraient non seulement de requalifier le tissu urbain, de générer des avantages pour des propriétaires grâce au bail à réhabilitation, de servir l’intérêt général par la lutte contre la vacance et l’insalubrité et d’atteindre un taux à minima de 15% de LLS en 2022.
Ainsi les caractéristiques actuelles de la ville en termes d’environnement seront confortées, et sa capacité de résilience renforcée grâce à la préservation des espaces naturels.
On peut ainsi partager certains constats, mais pas les conséquences à en tirer :
1er constat dit partagé : vous parlez de nécessité d’un dvl harmonieux : oui. Par contre, il existe encore de belles réserves foncières, Essilor en est un exemple, Barbès en est un autre.
2ème constat dit partagé : Constat de la presqu’ile, de la zone inondable : OK. Par rapport à ce constat, je vous ai interpellé lors du PLU sur l’Opération d’Aménagement Prioritaire La Pie Les Corneilles, zone très inondable destinée selon vous à être résidentialisée et donc densifiée. Vos constats seraient ainsi un obstacle pour le LLS mais pas pour les autres logements !
3ème constat dit partagé : La Densité urbaine de St-Maur ne permet pas un dvl exponentiel : vous enfonce une porte ouverte. Et pourtant : pourquoi misez-vous sur les opérations immobilières du privé qui génèrent, à minima, 70% de logements supplémentaires non sociaux, alors que des petites opérations de qq logements 100% sociaux auraient le mérite de bien s’insérer dans le tissu urbain mais aussi de limiter le nb de logements à construire. On atteindrait plus facilement et rapidement un taux de 25% de LLS sur la ville sans démographie exponentielle.
Vous engagez actuellement les saint-mauriens dans une course à l’échalote : Car la politique de compter sur l’obligation légale des ope privés de faire 30% de LLS et encore, lorsque les ope y sont obligées (>12 logts et 800 m²), ceci pour rattraper le déficit SRU et atteindre le taux de 25%, oblige à construire 15 fois plus (différence entre 30-25 et 100-25) que de faire 100% de petites ope de LLS.
4ème constat dit partagé : OK pour considérer que le développement démographique entraine l’investissement en équipement. Mais vous avez affirmé l’inverse depuis plusieurs années : la surcapacité des équipements saint-mauriens expliquent les surcoûts budgétaires et donnent des possibilités de hausse démographique à l’économie.
Et puis, pourquoi voulez-vous aller plus vite que la musique et atteindre 83 000 habitants dès 2022 alors que rien ne vous y oblige et que l’objectif partagé à ce jour, c’est d’atteindre ce seuil démographique en 2025 ?
5ème constat dit partagé : le déficit d’espaces verts : vous êtes en pleine contradiction du fait de votre politique menée jusqu’à présent de bitumisation d’espaces…parking La Louvière par ex, de ventes au privé pour des ope immobilières, avec le square Pforztheim, les anciennes serres pour la partie concernée, etc…
Sur chacun de ces 5 constats partagés, votre politique effective est donc en contradiction avec vous-mêmes quant aux conséquences à en tirer !
Par ailleurs, constats partagés mais avec qui ?
Pouvez-vous affirmer ce soir que la Préfecture vous a confirmé par écrit le fait de partager effectivement vos constats tels qu’exprimés dans la notice ? J’en doute fort.
Vous vilipendez les objectifs finaux de la loi SRU bien qu’ils soient réalistes : il s’agit de faire correspondre une offre de logements avec le besoin réel des habitants.
D’ailleurs, toutes les instances l’ont confirmées : aussi bien l’Etat que vos collègues les plus proches et les plus « territoires », c’est-à-dire toutes les communes de la Métropole du Grand Paris puisque le projet du Schéma Régional Habitat Hébergement confirme les objectifs SRU de St-Maur,
Le Comité Régional Habitat Hébergement l’a aussi confirmé, il réunit tous les types d’acteurs publics et privés intervenant sur le logement, lesquels ont validé la sanction SRU proposée par l’Etat.
Rappelons que 20% des locataires du privé sont sous le seuil de pauvreté à St-Maur, que 66% sont sous le seuil de revenus du logement social et très social (hors le logement intermédiaire PLS), tandis que 45% de l’ensemble de la population saint-maurienne a des revenus inférieurs aux plafonds sociaux et très sociaux PLUS-PLAI.
Rappelons aussi que Saint-Maur est une ville qui ne retient pas les jeunes, alors que c’est un objectif du PLU…
Avoir pour objectif que 20% des logements correspondent au besoin de la population n’a rien d’incongru, c’est l’inverse. S’y ajouterait 5% de PLS pour atteindre les 25% de la loi SRU.
L’atteindre en 2025 pour être conforme à ces besoins et à la loi sera dorénavant très difficile, du fait de votre responsabilité passée, vous et vos prédécesseurs.
Nous voulons cependant un objectif plus ambitieux que celui retenu, bien que doté de pragmatisme, à minima 15% de taux LLS et non pas 12% en 2022.
Il nécessite le Lancement immédiat d’une politique dynamique pour la mobilisation du parc privé : des opérateurs, des outils, un guichet unique, de la communication, et donc un budget dévolu en fonctionnement. Avec 150.000€ de dépenses en communication et moyens humains en sus des 6,5 M€ d’investissement que vous avez prévu pour le LLS. Mais c’est bien mal parti puisque vous avez décidé de réduire encore le budget de fonctionnement Logement 2019 avec la suppression d’1 poste.
Les principes énoncés dans votre projet doivent être plus concrets pour aboutir à un résultat : partenariat avec l’ANAH, lutte contre la vacance (juste un inventaire) et l’insalubrité (satisfaction de l’avoir pris en compte) : quels sont les objectifs en nombre de logements, avec quelle méthodologie, quelle montée en charge ?
Je note avec satisfaction que vous avez pris en compte ma proposition de Mise en place d’un comité de pilotage pérenne pour un suivi du futur CMS avec tous les acteurs, en espérant que ce soit dans un esprit de réelle concertation.
Enfin, j’attire votre attention sur le fait que le besoin en logement de la population dépasse le nb de demandeurs enregistrés car, comme souvent, il y a non recours quand on sait que cela ne sert à rien. La conclusion à tirer du fait que les demandeurs saint-mauriens ne sont pas qualifiés Droit Au Logement Opposable – DALO - est la nécessité d’aller au-devant de cette population pour l’accompagner aussi dans l’élaboration du dossier DALO : au CCAS d’engager des moyens pour ce faire afin de favoriser l’obtention d’une proposition.
Pour finir, vous nous proposez une soumission de principes pour élaborer le CMS avec le Préfet. Mais contrairement à la dernière fois, il n’est pas encore validé par l’Etat puisque vous ne pouvez pas l’annexer à la délibération.
Donc, c’est lorsque nous détiendrons le contrat validé par les 2 parties, que Nous pourrons autoriser le maire à signer.
Et seulement une fois validé par le Conseil Municipal et signé par la Préfecture, nous pourrons éventuellement autoriser le maire à signer les engagements en découlant.
Ce soir, nous ne savons même pas si la Préfecture est en accord avec ces principes.
Pour toutes ces raisons que je récapitule
- Pas de blanc-seing au maire pour autoriser des engagements issus d’un contrat encore inconnu
- Insuffisance d’objectifs concrets et de moyens concernant la mobilisation du parc privé
- Insuffisance de l’objectif de taux de 12% de LLS à atteindre en 2022 alors que la loi demande 19,3%. et qu’un objectif de 15% est possible si la volonté politique est réelle
- Affirmations complaisantes contenues dans la présentation concernant la politique réalisée depuis 2014, inacceptables à bien des égards, et notamment en regard de toutes les cessions du foncier public dont le privé a bénéficié, faisant fi de la création de LLS.
Nous voterons Contre votre délibération
En conclusion, je vous rappelle la problématique concernant la préfecture, en comptant sur des réponses sans ambiguité :
Oui ou Non, la Préfecture vous a-t-elle confirmé par écrit d’être en accord avec vos constats soi-disant partagés ?
Oui ou Non, La Préfecture a-t-elle d’ores et déjà exprimé par écrit son accord avec les principes tels que présentés et pour lesquels vous demandez ce soir Approbation ?
Et dans le cas contraire, désaccords multiples ou demandes par la Préfecture de complémenter vos propositions, comptez-vous présenter le CMS définitif au prochain Conseil Municipal ?
Réponse M.Berrios :
Les constats partagés sont ceux du PLU, donc la Préfecture est d’accord.
Le CMS sera présenté à un prochain conseil sachant que ce qui est présenté aujourd’hui correspond à la volonté de la ville, ce sera cela ou rien.