Conseil Municipal du 26 septembre 2019 : Zac des Facs, validation de la clause antispéculative
Intervention de Denis Laurent pour Saint-Maur Ecologique et Solidaire
Il est important de favoriser l’accès à la propriété de son logement pour les primo-accédants, si tel est leur souhait. L’envolée des prix du foncier est telle par rapport à l’évolution du pouvoir d’achat que les primo-accédants sont de moins en moins nombreux parmi les acquéreurs.
La délibération qui nous est proposée consiste à subventionner, via l’aménageur et les promoteurs, les futurs primo-accédants à hauteur d’environ 2 Millions d’€ pour les 30 logements prévus à prix maitrisés.
En effet, l’aménageur et les promoteurs ne peuvent offrir la réduction prévue de 15% sur les prix de marché que grâce aux conditions financières préférentielles des ventes par la ville des terrains concernés.
Nous vous remercions de nous indiquer précisément le montant de l’effort financier de la ville.
La clause antispéculative est bien la contrepartie de l’engagement financier de la ville, se traduisant par une réduction de 15%, soit en moyenne environ 70 000 €/logement (fourchette de 50 à 100 000 €, sauf erreur).
Ce que nous avons à délibérer est d’apprécier si la clause antispéculative proposée est bien proportionnée ou non par rapport au cadeau financier ?
L’une de ces contraintes est de conserver le bien au moins pendant 5 ans (sauf accident de la vie) afin d’éviter la spéculation immobilière. Cela permet donc aux acquéreurs de vendre librement au prix de marché dès la 6ème année, provoquant un gain certain net de toutes charges et impôts d’au moins 3% par an en l’absence de marché haussier.
Cela revient à une possibilité d’enrichissement rapide injustifié pour ces propriétaires, malgré la licéité de la mesure. Je souhaite préciser que les ménages concernés peuvent avoir des niveaux de ressources non négligeables. Ainsi un jeune ménage sans enfant avec plus de 5 000 € de revenus mensuels pourrait bénéficier de l’effort public, et faire ensuite une plus-value.
Nous demandons à ce que cette vente à prix libre ne puisse avoir lieu qu’à partir de la 10ème année comme le pratiquent d’autres villes. Cela n’empêchera pas les propriétaires de vendre pendant cette période mais ils ne pourront alors profiter de la réduction de prix dont ils ont bénéficié.
Par ailleurs, il est prévu la condition que cela soit uniquement une résidence principale et l’impossibilité d’une location saisonnière ou en Air B’NB.
Il est sans doute nécessaire de mentionner un ajout d’interdiction en explicitant la location touristique de type Air B’NB ou non.
Mais quels moyens prévoyez-vous pour contrôler le respect effectif de cette clause dans ces 30 appartements pendant la durée de l’interdiction ? On sait qu’il est nécessaire d’y affecter des agents tant de surveillance sur le net qu’en contrôle sur site.
En commission, il nous a été communiqué la notice de présentation, sans la proposition de clause. Je n’ai donc pas eu la possibilité de questionner sur ce que j’ai découvert à réception des documents pour ce conseil, 2 propositions différentes de clause, selon que le candidat acquéreur soit déjà saint-maurien ou non. Mais je n’ai pas réussi à voir la conséquence de cette différenciation.
Merci de nous préciser l’effet d’être saint-maurien ou non en nous indiquant le passage le décrivant.
Enfin, la modalité que vous avez choisie pour favoriser les primo-accédants, la réduction de prix d’acquisition, fait porter l’effort financier sur notre seule collectivité.
D’autres modalités auraient été préférables, permettant
- de mobiliser de multiples financements publics,
- de permettre l’accession à des ménages à faibles ressources et sans patrimoine,
- de mieux garantir le non enrichissement des bénéficiaires suite à l’engagement de fonds publics.
Il s’agit du PSLA, permettant l’accession après une période de location sociale, c’est un système d elevée d’option d’achat, très adapté aux ménages dont les ressources ne sont pas encore suffisamment élevés et stabilisés,
Il s’agit du Bail Réel Solidaire qui permet d’être propriétaire de son logement sans l’être du foncier, lequel devient garantie antispéculative, puisque c’est le foncier qui porte alors la hausse du marché immobilier. La collectivité valorise alors constamment son foncier sans léser les habitants.
En guise de conclusion, à quand 2 millions € pour favoriser l’accès au logement social non pas de 30 ménages mais de 100, si je me réfère au subventionnement de l’opération de la rue de la République ?
Merci pour les réponses aux questions :
- Montant de l’effort financier de la ville ?
- Demande de porter la clause à 9 ans révolue
- Moyens de contrôle des locations touristiques ?
- Quelle conséquence d’être st-maurien ou non ?
- Pourquoi avoir choisi la réduction de prix plutôt que le PSLA ou le BRS ?